Airbnb drijft de huurprijzen op in Brussel

Tot de Covid-19-pandemie zagen we een sterke toename van Airbnb en soortgelijke verhuurplatformen in toeristische trekpleisters. Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG) steeg het aanbod van Airbnb en gelijkaardige toeristische verhuurplatformen zoals Nestpick, HomeAway en RentbyOwner sterk. De platformen kregen flink wat kritiek omdat hun activiteiten mogelijk negatieve gevolgen zouden hebben voor de lokale inwoners. De deelplatforms bieden mensen de mogelijkheid om hun woning voor een korte termijn te verhuren. Hoewel die deeleconomie ook economische voordelen kan hebben op vlak van tewerkstelling en inkomen, krijgt ze evenzeer tegenwind vanwege haar mogelijk gentrifiërende effecten. De zogenaamde ‘toeristificatie’ veroorzaakt door de platformen zou voor hogere woningprijzen zorgen in het BHG. 

“Door de combinatie van unieke data gingen we het effect na van het Airbnb-aanbod in verschillende buurten op de gemiddelde huur- en koopprijzen op de lange termijn-woningmarkt in diezelfde buurten”, zegt professor Pieter-Paul Verhaeghe, die het onderzoek leidde. “We hielden hierbij rekening, zowel met een aantal kenmerken van de woning zelf als met de tijdsinvariabele en economische karakteristieken van de buurten.”

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verdubbelde het Airbnb-aanbod tussen 2015 en 2017 naar meer dan 12.000 woningen, waarna het op dat niveau stabiliseerde tot en met 2019. Met de pandemie en bijbehorende reisrestricties kreeg het toerisme naar de hoofdstad en bijgevolg ook Airbnb een harde klap, waardoor het aanbod daalde naar circa 9.000 eenheden, een klap waarvan Airbnb nog steeds aan het herstellen is. “Onder die algemene tendens gaat er een verhaal schuil van verschillende snelheden”, aldus Verhaeghe. “Net zoals in andere steden, zien we in Brussel een sterke professionalisering van de Airbnb-markt, met steeds meer professionals en investeerders die meerdere woningen tegelijkertijd verhuren op Airbnb. Dat heeft nog weinig met de originele deelfilosofie van Airbnb te maken, waarbij particuliere aanbieders hun eigen woning of een kamer in hun woning verhuren. De pandemie blijkt die professionaliseringstrend te hebben versterkt, waarbij de professionele spelers marktaandeel wonnen en het aanbod kelderde van voornamelijk de kleine spelers die sporadisch een kamer in hun huis of appartement aanbieden.”

Concreet onderzochten Verhaeghe en zijn collega’s in welke mate de scherpe stijging en vervolgens terugval van Airbnb een effect heeft gehad op de huur- en koopprijzen van woningen in het BHG. “We maakten hierbij een onderscheid tussen professionele en niet-professionele spelers op de Airbnb-markt”, zegt Verhaeghe. “Concreet bekeken we twee periodes: het effect van Airbnb op de huurprijzen tussen 2016 en 2018, en vervolgens het effect tussen 2018 en 2020 tijdens de Covid-19-pandemie.

De Airbnb-densiteit per buurt, zijnde het aantal Airbnb-listings per 100 huishoudens, steeg tussen 2015 en 2017 en stabiliseerde dan min of meer rond de 2,3 Airbnb’s, vooraleer ze daalde naar 2,14 in 2020 ten gevolge van de Covid-19 pandemie. De gemiddelde, maandelijkse huurprijzen per slaapkamer stegen van € 365 in 2016 tot € 460 in 2018 en daalden weer tot € 428 in 2020. Die laatste daling komt voornamelijk door de daling in Brussel stad die oververtegenwoordigd is in de data. De gemiddelde verkoopprijs van woningen steeg dan weer constant tussen 2015 en 2021 tot bijna € 300.000.

“Uit de analyses van de verzamelde data blijkt dat een toename van de Airbnb-densiteit in een buurt tussen 2016 en 2018 weldegelijk gepaard ging met een significante stijging van de gemiddelde huurprijzen”, besluit Verhaeghe. “Het maakt hierbij niet uit of de Airbnb-woning wordt aangeboden door ‘professionele hosts’ of niet. Het is opmerkelijk dat we op zo’n korte periode al een significant effect vinden. Dit prijsopdrijvende effect op de reguliere huurwoningmarkt is in lijn met voorgaand onderzoek in het buitenland. We zien echter geen effect van Airbnb op gemiddelde koopprijzen van een buurt.”

De studie van Verhaeghe werd gefinancierd door een beurs van Innoviris – Prospective Research in het kader van het project ‘Air-BRU : Inequalities of Shared Short-Term Rentals in Brussels’.